"In Romania criza imobiliara a inceput in primele luni ale lui 2008, pe cand criza economica generala a inceput abia in toamna lui 2008. La iesirea din criza, piata imobiliara se va comporta cu totul altfel, mai precis invers. Criza de pe piata imobiliara se va apropia de sfarsit abia la 6 luni dupa ce criza economica generala se va fi terminat", a declarat analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu, intr-un interviu acordat Bloombiz.ro. 

Unele firme de consultanta imobiliara estimeaza ca preturile apartamentelor vor mai scadea cu 25-30% pana la sfarsitul lui 2011.

Un astfel de scenariu este perfect posibil.

Sa nu uitam faptul ca micsorarea salariilor bugetarilor si marirea cotei de TVA la 24% a lasat in piata mai putini bani utilizabili pentru tranzactii imobiliare .

Pe de alta parte, piata imobiliara este ceea ce se numeste “lagging indicator”, un indicator care este decalat din punctul de vedere al crizei fata de criza economica generala.

In Romania criza imobiliara a inceput in primele luni ale lui 2008, pe cand criza economica generala a inceput abia in toamna lui 2008.

La iesirea din criza, piata imobiliara se va comporta cu totul altfel, mai precis invers.

Criza de pe piata imobiliara se va apropia de sfarsit abia la 6 luni dupa ce criza economica generala se va fi terminat.

Niels Schnecker a declarat ca economia isi va reveni dupa ce piata imobiliara va cadea cu 60%.

Este un scenariu catastrofic. Nu cred ca se va putea intampla asa ceva. Sa facem un mic calcul.

In zonele periferice ale marilor orase s-a ajuns la aproximativ 900-1000 euro/mp, pret de vanzare pentru imobilele vechi.

O scadere cu 60% ar insemna ca am ajunge la un nivel de 400 euro.

Dupa parerea mea, este imposibil pentru ca ar scadea sub pretul de inlocuire al imobilelor respective.

Cat ar trebui sa coste un apartament cu 2 camere intr-o zona medie din Bucuresti?

Exista o teorie care a fost imbratisata pe scara larga. Este vorba de calculul conform caruia, pentru o  piata imobiliara sustenabila, un metru patrat este egal cu doua salarii medii pe economie.

Daca socotim ca salariul mediu pe economie e in jur de 350-400 euro, inseamna ca metrul patrat ar trebui sa coste intre 700-800 euro pentru a asigura sustenabilitatea pietei.

Ce i-ar trebui programului Prima Casa ca sa se relanseze?

Programul Prima Casa a fost un experiment nereusit in ansamblul lui.

Cred ca cele mai importante caracteristici ale programului Prima Casa au fost populismul si interesul electoral.

Sa ne amintim ca programul Prima Casa a fost lansat ca program inainte de jumatatea anului 2009, inaintea unui tur de alegeri. A avut si o componenta electorala.

Programul ar putea fi imbunatatit.

Piedica cea mai mare pentru guvernanti ar fi sa-l flexibilizeze, in sensul capacitatii programului de a finanta direct dezvoltatorul sau constructorul.

Programul Prima Casa nu face altceva decat sa ofere garantie si bani utilizatorului final, ceea ce impiedica destul de mult dezvoltarile imobiliare noi la un pret mai mic.

Pe de alta parte, guvernul este constient de faptul ca daca ar da bani direct constructorilor si dezvoltatorilor, ar putea intra sub incidenta strictelor reguli in ceea ce priveste ajutorul de stat, care sunt stabilite de Comisia Europeana.

Astfel, Prima Casa nu va putea iesi din impasul in care se afla in momentul de fata.

Ce efecte va genera in piata scoaterea la licitatie de catre banci a locuintelor pentru care nu s-a platit creditul?

In principiu, bancile nu au niciun interes sa scoata la licitatie locuintele.

Ele incearca sa fie cat se poate de flexibile prin restructurarea rambursarii creditelor, pentru ca altfel ar intra sub incidenta Bancii Centrale, care nu le permite sa aiba un   neexecutat mai mult de patru luni.

Daca ar esalona, ar putea prelungi aceasta situatie.

Va exista cu siguranta un moment in care numarul locuintelor executate silit va creste.

In primul trimestru al anului 2010 au fost executate silit 6500 de locuinte, dintre care 4700 de catre banci, restul fiind executii silite facute de ANAF si AVAS.

4700 de executari silite in 3 luni e o cifra foarte mica.

In momentul in care bancile vor fi puse in situatia de a executa silit mult mai multe locuinte, sigur ca acest lucru va avea o influenta de presiune in jos asupra preturilor.

Astfel, preturile ar mai putea scadea.

Exista un plus de oferta iar bancile sunt interesate sa-si recupereze numai partea datorata de catre cel care a luat creditul, asta in conditiile in care vor mai putea.

Sa nu uitam ca au fost achizitionate locuinte de 80.000 euro, care acum mai valoreza doar 40.000 euro.

Dar sunt si categorii de locuinte la care, daca avansul a fost mai mare, bancile vor trece la recuperare.

De la 4700 de unitati pe trimestru, s-ar putea ajunge la zeci de mii de unitati pe trimestru.

Aceiasi consultanti spun ca, in zona chiriilor, scaderile vor fi dramatice de pana la 50%.

In general, ceea ce se intampla pe  piata inchirierilor urmeaza in mare ceea ce se intampla pe piata vanzarilor imobiliare.

Foarte multi proprietari, care nu au mai putut obtine pe locuintele lor pretul pe care si l-ar fi dorit, au scos ofertele respective la inchiriere.

Asta a insemnat un plus de oferta pe piata inchirierilor.

Pe anumite categorii de imobile, s-a ajuns ca preturile de inchiriere sa fi scazut mai mult decat preturile de vanzare.

In conditiile in care preturile de vanzare vor avea o panta descendenta, este firesc ca foarte multi proprietari sa repete un astfel de rationament si, intr-adevar, oferta pe piata inchirierilor sa fie cu mult mai mare.

Acest lucru ar putea conduce la scaderea preturilor.

Sa nu uitam ca exista un varf de crestere a preturilor pe piata inchirierilor in lunile septembrie, octombrie, cand studentii se intorc in marile centre universitare.

In septembrie 2007 a fost o crestere de aproximativ 25%, in 2008 cresterea s-a limitat la 15%, iar in 2009 a scazut sub 10%.

S-ar putea ca in 2010 sa nu mai asistam la nici un varf odata cu venirea studentilor in marile centre universitare.

Cat ar trebui sa coste inchirierea unui apartament cu 2 camere in Bucuresti?

Nivelul chiriilor ar trebui sa fie undeva la cel mult jumatate din leafa cuiva.

Asta ar insemna un nivel de 150-200 euro maximum pentru un apartament de doua camere.

Interviu de Oana Dumitroiu